Economia

La riforma del Catasto e l’occasione (ghiotta) di mettere mano sugli immobili degli italiani

Si è ancora in attesa della legge delega sulla riforma fiscale e risulta anche difficile prevedere quale sarà poi il testo definitivo frutto delle possibili decisioni che verranno prese dal legislatore anche in merito alla riforma del catasto.

Un problema, quello della riforma del catasto, che ha attraversato, da oltre venticinque anni, vari legislature ma mai nessun governo  ha affrontato e o modificato l’attuale assetto. 

Ad oggi un dato è certo: la riforma è stata prevista e sembra che vada a breve approvata. Il nocciolo della riforma si basa sul fatto che l’attuale sistema del catasto proviene da estimi derivanti dai canoni che erano possibili attenere negli anni ottanta

Una base di calcolo che ha poi risentito, anche in riferimento ad analoghe ubicazioni di immobili, delle varianti in ragione delle ristrutturazioni avvenute o delle nuove costruzioni realizzate e ciò, di fatto, ha implicato che abitazioni originariamente di pregio ubicate in centro abbiano poi avuto un valore fiscale minore di nuove costruzioni in edifici in periferia. 

La riforma, in tal senso, dovrebbe intervenire sulle modalità di misura che cambierebbe anche il prezzo derivante dai canoni a considerarsi su un mercato più attuale e confacente alla attuale realtà. 

La riforma, a quanto è dato conoscere, dovrebbe incidere sulle rideterminazioni delle destinazioni d’uso tenendo conto della tipologia degli stessi. 

Importante una distinzione tra edifici ordinari e speciali lasciando a parte gli edifici individuati dai beni culturali ed intervenendo sulla modifica dell’unità di misura che dall’attuale base di calcolo a vano  passerebbe all’unità di misura a metro quadro da utilizzare per la determinazione del valore patrimoniale degli immobili stessi. 

Si dovrebbe giungere poi all’aggiornamento degli estimi catastali e dovrebbe essere anche inserita una norma di salvaguardia per quanti, utilizzando i nuovi metodi di calcolo, dovrebbero pagare di più rispetto a quanto stanno ora pagando.  

La riforma dovrebbe anche e soprattutto implicare gli immobili ancora sconosciuti all’Agenzia delle Entrate in dipendenza della già intervenuta mappatura del territorio effettuata nell’anno 2012 con rilievi aerofotogrammetrici. 

Da una sovrapposizione delle mappe catastali esistenti con quelle rilevate dai rilevi aerofotogrammetrici  sono stati già rilevati le cosiddette “case fantasma” che interesserebbero circa due milioni di particelle interessate ed edificate non dichiarate. 

Un intervento questo che importerebbe un recupero fiscale per tutti tali edifici non ancora risultanti al catasto. La riforma del catasto sicuramente andrà ad ampliare la platea degli immobili da assoggettare alle imposte ma resta comunque il timore che, come purtroppo la storia ci insegna, la rivisitazione dei parametri di rendita catastale implicherà anche dei ritocchi all’insù per la fiscalità. 

La base di calcolo a metro quadro comporterà quasi sicuramente un aumento generalizzato delle rendite e quindi si avrà un aumento di Imu, Tari, Imposta di Registro e Iva. 

Se l’obiettivo è quello anche di suddividere i territori in aree di mercato più  omogenee, passando alla classificazione degli immobili da vani a metri quadrati, sicuramente riportando il valore dell’immobile al prezzo di mercato e mantenendo le stesse aliquote la tassazione salirebbe fino a raddoppiare nelle grandi città. 

Nell’attuate sistema gli estimi sono infatti sganciati dal valore reale di mercato e la consistenza dell’immobile non tiene conto dei metri quadri ma dei vani catastali a prescindere dalla dimensione.

Gli estimi oggi hanno coefficienti moltiplicatori diversi a seconda del tributo al fine di determinare la base imponibile per Imu, imposte di registro, tasse di eredità o donazione, Irpef per la seconda casa e reddito Isee. 

Una riforma anche questa che si annuncia nell’ottica pregnante che ha da sempre ispirato ogni riforma: rastrellare danaro in dipendenza della situazione economica e finanziaria che traspare sempre dal bilancio del nostro Stato. 

Operazione giusta e costituzionalmente corretta quella della partecipazione alle spese da parte di tutti in dipendenza delle proprie capacità reddituali e dei beni che partecipano alla formazione del reddito stesso se non fosse anche vero che l’attuale imposizione fiscale interessa già ed assorbe, direttamente ed indirettamente, oltre l’ottanta per cento del reddito prodotto da ogni cittadino. 

Sul reddito che ognuno produce paga le imposte dirette ed indirette, paga le imposte sui beni posseduti, si pagano le imposte se si decide di comprare un immobile, pagano le imposte gli eredi per un subentro ai beni del caro “de cuius”, si pagano i servizi resi direttamente dallo Stato e dai vari Enti, si paga sull’eventuale trattamento delle acque piovane in dipendenza delle superfici delle abitazioni, si pagano i consorzi per gli eventuali servizi di bonifica che dovrebbero essere resi ai terreni agricoli, si pagano i pedaggi per l’utilizzo delle autostrade, si pagano le tasse sui beni di consumo e su tutti i beni di prima necessità. 

Se dal reddito, una volta depurato di tutte le tasse elencate e di quelle che sicuramente esistono ma non abbiamo riportato, resta un netto che è destinato ai beni di prima necessità e necessario per vivere. Dato 100 e depurato di 80 per le imposte e tasse da pagare resta 20. 

Su quel 20 nell’acquistare i beni di prima necessità o altro sicuramente nel prezzo che pago sono comprese le imposte e tasse che ha pagato chi quei beni ha prodotto o commercializzato e se è vero che le tasse per tutti assorbono l’ottanta per cento del reddito su quel venti che spendo c’è da calcolare quell’ottanta che hanno giustamente pagato produttori e commercianti. 

Speriamo che i nostri calcoli siano errati in quanto da quel cento del reddito restano solo il due per cento per un “libero” acquisto di beni.