L’ufficio studi di Gabetti ha pubblicato il report “H2 2022 – residential overview, Casa vs Tasso la fine e l’inizio di un nuovo ciclo immobiliare?”. Il 2022 è stato caratterizzato dall’invasione dell’Ucraina da parte della Russia. Il conflitto, come noto, ha determinato l’impennata del prezzo del Gas e di altre materie prime, di conseguenza il tasso di inflazione si è spinto fino a toccare livelli percentuali mai più raggiunti dagli anni 80. Per tale motivo la BCE ha deciso di intervenire per calmierare l’aumento dell’inflazione, mettendo in campo uno degli strumenti a sua disposizione, ovvero l’innalzamento dei tassi di interesse. A luglio 2022, si assiste pertanto al primo aumento di 50 punti, a cui ne sono seguiti altri nei mesi successivi fino all’ultimo del marzo scorso, di ulteriori 50 punti.
Questo scenario ha di fatto determinato due condizioni che hanno messo in crisi le finanze delle famiglie: da un lato, l’inflazione che ha eroso il risparmio e il potere d’acquisto delle famiglie; dall’altro l’innalzamento dei tassi Euribor (riferimento dei mutui a tasso variabile) e Eurirs (riferimento dei mutui a tasso fisso) che ha determinato l’incremento dei tassi d’interesse applicati ai mutui per l’acquisto dell’abitazione peggiorando le condizioni a cui le banche hanno erogato i mutui stessi.
Nonostante ciò, secondo il report di Gabetti, l’andamento del mercato della casa è andato oltre le migliori aspettative con un numero di compravendite record degli ultimi dieci anni. La domanda dunque è: perché il rialzo dei tassi non ha inciso negativamente sulle compravendite del 2022? Secondo Gabetti il mercato sta imboccando la via di nuovo ciclo immobiliare.
Con la Pandemia da Covid-19, abbiamo assistito all’ingresso di un nuovo ciclo immobiliare iniziato nel 2020 e terminato nel 2022, più rapido del precedente e caratterizzato da una politica delle banche centrali ancora più espansiva, quindi con tassi Euribor e Eurirs ai minimi storici, oltre all’ingresso di nuove esigenze abitative emerse con la pandemia, come ad esempio quella di avere una stanza in più con l’avvento dello smart working, ma anche quella di avere uno spazio esterno.
Tali fattori hanno spinto il mercato residenziale nel 2022 a raggiungere il picco più alto degli ultimi dieci anni. Osservando l’intero anno 2022, si è assistito ad una crescita delle compravendite del +5% rispetto al 2021 (anno in cui si era registrata una crescita del +34% rispetto al 2020, anno della pandemia), per un totale di 784.486 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate). Questi dati dimostrano appunto come uno scenario macro-economico dominato dalla crescita dell’inflazione e dei tassi d’interesse, non abbia inciso sulle compravendite.
Con il 2023, alla luce della nuova dinamica dei tassi d’interesse e di nuovi driver che stanno riconfigurando la domanda di abitazione (efficienza energetica, de-urbanizzazione in crescita) il mercato residenziale sembrerebbe avviarsi verso un nuovo ciclo immobiliare che nel 2023 tenderà a normalizzarsi con il livello di compravendite del 2019, ma che vedrà una crescita nel biennio 2024-2025 una volta che l’inflazione e i tassi d’interesse avranno imboccato la loro discesa.
