L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato “Il Rapporto Mutui Ipotecari 2022”, una produzione statistica dell’Osservatorio del mercato immobiliare. Il Rapporto si riferisce all’anno solare 2021, un anno che segue quello segnato più profondamente dagli effetti sull’economia della pandemia da Covid-19.
L’obiettivo del Rapporto è quello di analizzare il complesso dei finanziamenti concessi a fronte di garanzia ipotecaria su immobili e di fornire alcune informazioni sulla loro destinazione di utilizzo. Il credito rappresenta una delle leve importanti affinché le famiglie e le imprese accedano al mercato immobiliare o al finanziamento della propria attività economica.
La forma del credito ipotecario, ossia con mutuo concesso dalla banca o comunque con capitale erogato da un istituto finanziario dietro la garanzia del patrimonio immobiliare, è senz’altro quella principale, ma non certo l’unica. Tale forma di indebitamento, analizzata nel Rapporto, può essere osservata come un capitale di debito che viene “estratto” sulla base del valore potenziale di un capitale per definizione “immobile” per trasferirlo nell’investimento di immobili o nell’investimento in altre attività.
In tal senso nel Rapporto si parla di un capitale di debito “estratto” dal patrimonio immobiliare che nel 2021 si attesta poco oltre 101 miliardi di euro, pari al 5,7% del PIL italiano. L’ammontare di questo capitale che finanzia con certezza il mercato immobiliare (nel senso che viene reinvestito in questo mercato) è pari a circa 46 miliardi di euro, circa il 46% del totale del capitale erogato. Più di 34 miliardi di euro sono invece destinati a finanziare altre attività (si suppone che siano per lo più attività economiche dei proprietari degli immobili che vengono ipotecati). In questo caso il valore potenziale del patrimonio immobiliare si trasforma in un valore che rientra nel circuito economico attivo. Il residuo, circa 13 miliardi di euro, ha una destinazione mista.
Nel corso del 2021 sono stati sottoscritti e registrati complessivamente circa 456 mila atti di iscrizione ipotecaria, per un totale di 101,5 miliardi di capitale di debito finanziato, con un incremento del 29,5% rispetto al 2020, a fronte di 1.017.087 immobili concessi in garanzia (+ 25,8% rispetto al 2020).
Analizzando la distribuzione degli immobili ipotecati, emerge che il 66% è in atti residenziali, quota che sale oltre il 90% se si tiene conto anche degli atti residenziali di tipo plurimo e residenziale misto. Per questi atti il capitale finanziato rappresenta oltre i due terzi del totale, circa 70 miliardi di euro, +39,7% rispetto al 2020. Gli atti di mutuo ipotecario che riguardano esclusivamente unità non residenziali, in particolare le tipologie Misto non residenziale e Terreni, rappresentano rispettivamente una quota, per numero di immobili, pari al 2,3% e 2,8%. Per gli atti di mutuo con immobili del settore produttivo (PRO), a una quota inferiore all’1% in termini di numero di immobili ipotecati (anch’esso in diminuzione, -2,5%) corrisponde un capitale finanziato pari a oltre 5,6 miliardi di euro, in aumento rispetto al 2020 (+12,4%).
Sul totale del capitale finanziato nel 2021, oltre 24 miliardi, pari al 24% circa, proviene da atti in cui le unità immobiliari concesse a garanzia del credito sono ubicate nelle otto maggiori città per popolazione.
Tale percentuale risulta quasi doppia rispetto a quella che riguarda il numero di unità immobiliari ipotecate (12,7%). Il 18% circa del capitale nazionale è riconducibile ad immobili ubicati a Roma (10,1%) e Milano (8,1%), una quota simile a quella riscontrata nei due anni precedenti. Per l’insieme delle 8 città nel 2021 si osserva, come per il dato nazionale, un forte incremento sia in termini di immobili (+34,3%), che di capitale (+33,8%), ma in entrambi i casi in misura più accentuata rispetto all’intero paese. Particolarmente dinamico è risultato il mercato ipotecario a Torino dove, rispetto al 2020, il numero di immobili coinvolti è aumentato di oltre il 50% cui è corrisposta una crescita del capitale erogato intorno al 60%. Una crescita dei finanziamenti analoga si è registrata a Roma per un ammontare complessivo di capitale che nel 2021 superiore ai 10 miliardi di euro.
